Новые налоги, особенности их исчисления, увеличение сроков владения повторно продаваемой недвижимостью, вступающие в силу, с 1 января 2016
С наступлением 2016 года ожидается вступление в силу ряда новшеств в отношении налогообложения продаваемой недвижимости.
Так, вся недвижимость, которая будет приобретена в собственность, начиная с 1 января 2016 года, может быть продана без подоходного налога размером в 13 % уже по истечению более длительного срока, нежели это было ранее.
Также со следующего года будет введен нижний предел исчисления базы налогообложения – ранее она не была ограничена никакими рамками и рассчитывалась, исходя из цены на объект недвижимости, которая указывалась в договоре купли-продажи.
Это следует учитывать и знать всем, кто намерен совершать в ближайшее время сделки с недвижимостью. Возможно, для некоторых участников рынка это станет стимулом ускорить процесс купли или продажи недвижимости, остальные же должны хотя бы знать об этих изменениях, чтобы новые правила не застали их врасплох.
Чего же можно ожидать от этих изменений на самом рынке недвижимости? Как это может сказаться не нем – активизируются ли продавцы и покупатели, или, наоборот, налоговые новшества понизят активность участников этого сегмента?
Согласно Указа Президента РФ № 382-Ф3 от 29 ноября 2014 года предусмотрено введение в Налоговый Кодекс двух немаловажных изменений, касающихся правил исчисления (расчета) подоходного налога на доходы от продажи недвижимости. Первое касается увеличения временного периода, который должен пройти между покупкой и продажей недвижимости для применения льгот в обложении подоходным налогом в размере 13 %. За исключением нескольких пунктов, для большинства продавцов недвижимости эти сроки возрастут до 5 лет.
До конца 2015 этот срок еще будет составлять три года; однако, начиная с первых чисел 2016 года, льготный налоговый вычет можно будет применить только в случаях, если:
– продаваемый объект недвижимости частично или полностью получен в наследство от близкого родственника;
– продавец недвижимости приватизировал ее;
– лицо, продающее недвижимость, получило его в результате дарения, причем дарителем в таком случае может быть только близкий родственник, член семьи в частности;
– продаваемая недвижимость обременена договором пожизненной ренты.
Для всех других случаев между куплей и продажей недвижимости должно будет пройти минимум 5 лет.
То есть, если человек купит недвижимость по договору, например, долевого участия, и договор вступит в силу после первого января следующего года, то в случае повторной продажи данного объекта недвижимости ранее, чем по истечении 5-летнего периода, у него не будет оснований для получения льготного налогового вычета.
Второй нюанс касается самих правил исчисления подоходного налога. При повторной продаже недвижимости раньше истечения 5-летнего срока после ее приобретения, сумма налогового вычета будет приравнена к стоимости покупки или же будет составлять 1 млн. рублей. В отличие от прежних условий по этому пункту, база исчисления (расчета) подоходного налога теперь не может составлять менее, чем 70 % от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. То есть, применяется коэффициент, равный 0,7.
Начиная с 1 января 2016 года вступит в силу также и действие минимального значения данной налоговой базы. На первом этапе действий этих изменений в наилучшем положении окажутся те налогоплательщики, чьи объекты недвижимости будут расположены регионах, где не успеют просчитать и определить кадастровую стоимость недвижимости. В таких случаях базой для исчисления подоходного налога по-прежнему останется сумма, которую будут указывать в договорах купли-продажи. Однако в больших городах, вероятней всего, на такую удачу все же рассчитывать не придется – там кадастровую стоимость рассчитать к тому времени уже успеют. Кроме того, существует вероятность, что в некоторых регионах вместо коэффициента 0,7 будет действовать коэффициент 0,5, однако больших городов это, снова-таки, не коснется.
На примере это будет выглядеть так:
Предположим, человек купил квартиру после момента наступления 2016 года, за 8 млн. рублей, решил продать ее ранее истечения 5-летнего периода за 10 млн. В договорах купли-продажи в обоих случаях указаны эти же суммы. Тогда при продаже квартиры человек должен будет рассчитывать на исчисление и последующую уплату подоходного налога следующим образом: 10-8=2 (млн.рублей) – это разница между ценой покупки недвижимости и ценой ее продажи. 13 % от 2 млн. рублей будет составлять 2*0,13=0,26 – то есть, 260 000 рублей.
Если же квартира приобретена до наступления 2016 года, и будет продана по окончании трехлетнего периода, то подоходный налог вообще не нужно будет платить.
После начала 2016 года можно избежать уплаты подоходного налога в случае, если между покупкой продажи недвижимости (купленной после 1 января 2016 года) и ее продажей будет промежуток времени не менее 5 лет.
Можно, конечно, будет и по наступлении 2016 года купить недвижимость (будь то дом или квартиру) и затем продать ее хоть через две недели, указав при этом в качестве суммы договора и при покупке, и при продаже одну и ту же стоимость. База налогообложения тогда составит 0 рублей, и соответственно, подоходный налог не будет из чего рассчитывать. Однако сумма, указанная в таком случае в договорах на покупку и продажу жилья должна составлять не менее 70 % от его кадастровой стоимости. И размер кадастровой стоимости должен соответствовать данной величине на момент сделки. Трудно предугадать, какой будет кадастровая стоимость жилья, и будет ли она совпадать с его рыночной стоимостью?